Synen på inköp av konsulttjänster hotar kompetensen i branschen

Vi står inför ett nytt miljonprogram, om Mehmet Kaplan får som han vill. Vi har ett enormt underhållsbehov och ett enormt behov av att uppgradera vårt befintliga fastighetsbestånd. Och redan nu saknas det kompetens på alla håll och jakten på personal med rätt erfarenhet och kompetens är hård. Jag sticker inte ut hakan om jag säger att situationen börjar bli osund. Vem ska göra jobbet?

Man kan gå tillbaka till den riktigt stora fastighetskraschen i början av 1990-talet för att spåra problemen vi sitter med idag. Sverige nådde verkligen botten och stora till synes solida fastighetsbolag gick i konkurs och från byggbranschen försvann en stor del av den generation som ”skulle ta över” efter 40-talisterna. Istället lämnades en lucka som branschen nu jobbar med att täta och i och med att åren går kommer ”nästa generation” fram.

I stort sett varje dag annonseras det i alla medier efter platschefer, projektledare och alla möjliga olika tjänstemän. Rekryteringsföretagen har goda tider. De allra flesta organisationer jag möter i min vardag har rekryteringsbehov och väldigt många har svårt att hitta rätt kompetens. Väldigt många ser kommande problem i kristallkulan. Det gäller tex allmännyttiga bostadsbolag, kommunala förvaltningar, privata fastighetsbolag, byggföretag och teknikkonsulter. Problemet är lika brett som stort.

Nu befinner jag mig i konsultledet och ser det främst ur vårt perspektiv. Svenska Teknik och Designföretagen (STD) skriver i sin branschkommuniké att vi medlemmar ser en kommande utmaning (som redan är här). Prispressen på timarvodena ökar och lönenivåerna rusar uppåt då tillgången på kompetens är begränsad. Det enda sättet att skapa lönsamhet för konsultföretagen är att växa till en stor koloss som med volym kan skapa lönsamhet. Vi ser det i alla stora koncerner idag som både rekryterar brett och köper upp företag på företag.

Konsultledet är en fantastisk bra skola. Vi utbildar unga människor ganska brett och ser många talanger springa vidare i karriären. Det som nu händer, med den ökade efterfrågan av kompetens som sker, kan komma att leda till problem hos slutkunderna om man inte inser att vi alla behöver hjälpas åt att utbilda fler människor. I verkligheten.

De som köper konsulttjänster måste förstå sambanden

Min erfarenhet av hur konsulter köps idag känner du nog igen. Man eftersträvar personer med riktigt mycket erfarenhet, som jobbar effektivt och helst så ensam som möjligt. Mest möjligt för pengarna. Det finns till och med offentliga upphandlingar som pågår i skrivande stund, där man söker projektledare, där man efterfrågar personer med mycket lång erfarenhet och i princip omöjligt antal referensprojekt genomförda de senaste 3 åren där man understryker att dessa kompetenta människor inte får använda sig av biträden.

Det är där jag börjar skruva på mig. Inga biträden? Hur ska branschen då kunna bygga upp en stor bred generation med kompetenta människor om man i stort sett alltid, av konkurrensskäl, hela tiden ska nyttja den mest erfarna personalen som ensamvargar  och inte ”tillåta” nästa generation lära sig i verkligheten. Samtidigt sätter man press på timarvodena.

Det är inte en hållbar utveckling för branschen. Konsultledet behöver verkligen använda sig av de riktigt erfarna personerna till att utbilda mindre erfarna personer i riktiga projekt kontinuerligt. Att t.ex. vara biträde till en erfaren projektledare är en av de bästa skolor man kan gå och på ganska kort tid kan talanger själva utvecklas till duktiga projektledare som hela vår bransch kommer ha nytta av.

Jag tycker det är en spännande utmaning. Och jag kommer i fortsättningen försöka övertyga de som köper konsulter att se det som en tillgång att det kommer unga människor ut i verkligheten och att de vågar lita på de mentorskap etc som vi t.ex. har på Rotpartner- oavsett om det kallas biträden eller inte. Annars biter vi oss själva i svansen allihop i bygg- och fastighetsbranschen….

 

Annonser
Publicerat i Branschkultur, Bygg- och fastighetsbranschen, Konjunkturen, Ledarskap, LOU och ramavtal, Vill du höra vad jag tycker? | Märkt , , , , , , , , , , , , , , , , | Lämna en kommentar

Dags att utveckla AB och ABT och synen på entreprenörsarvode

Sverige och kanske inte minst storstäderna med Göteborg i spetsen(?) står inför enorma volymer som skall byggas . Nyproduktion av hela stadsdelar. Centrala Älvstaden är ett exempel och det finns så mycket mer. Jag har hört siffror om 15-20 miljoner kvadratmeter nyproduktion i centrala Göteborg. Frågan är vem som skall bygga det och hur fastighetsägare skall kunna locka entreprenörer att utföra det med de traditionella upphandlingsförfaranden som råder idag?

Vi kommer troligtvis behöva importera enormt mycket arbetskraft. Branschen står inför en enorm utmaning att locka till sig kompetens och ”händer och fötter” för att lyckas. Räcker då de av branschen framtagna spelreglerna – för närvarande AB04 och ABT06 – och alla de varianter av upphandlingssätt som finns idag till att göra det tillräckligt intressant?

Det kommer fram olika typer av upphandlingsmodeller. Kreativt eller inte, så är det mest byggföretagen som driver agendan och skälen är nog flera – som att tex komma in tidigt i projekten och minska konkurrenssituationen för dem men också att slutprodukten skall bli bra.

Förutom traditionella entreprenader med fast pris och hantering av ÄTA-arbeten (ändrings- tilläggs- och avgående arbeten) och löpande räkning finns sedan många år tex partnering. Partnering, eller samverkansprojekt, är inget nytt idag utan ett relativt välbeprövat sätt att samordna byggherren med entreprenören tidigt i processen och se projektet som ett gemensamt projekt och utveckla det gemensamt. Så långt är allt lovande. Men synsättet på partnering finns lika många som antalet företag i branschen tyvärr så beroende på vilka parter som går in i det så skiljer sig spelreglerna markant åt. Tex på synsätt på kostnader mm. Det är inte bra. Jag tycker tex att synen på riktpris i partnering-avtal i princip har samma problem som leder till låsningar mellan avtalsparterna som fastprisentreprenader, diskussionerna om vad som är riktprisändrande eller inte är desamma som ÄTA-arbeten. Nästan.

Frågan är om det är tillräckligt med de avtalsmodeller vi har idag för att göra marknaden intressant i framtiden när bristen på byggare kommer vara enorm? Jag är tveksam.

Jag tror det kommer utkristalliseras ett antal olika synsätt. Dels kommer det alltid finnas de som med relativt hög risk siktar på god förtjänst. Men sannolikt kommer allt fler också vilja ha trygga volymer med ”säker vinst”. Partnering är ett litet steg emot det men de ekonomiska drivkrafterna tar ibland fel proportioner gentemot kvaliteterna i ”slutprodukten”.

Jag saknar idag en branschgemensam syn på upphandling på löpande räkning mot en gemensamt satt budget baserad på nettokostnader. Exempel på det är synen på vad ett entreprenörsarvode respektive vad en omkostnad för ett projekt skall innefatta. Det råder ju faktiskt en  stor skiljaktighet i detta. Därför är det extra roligt att jag just nu delta i ett samverkansprojekt där just diskussionen kring det är i fokus och utvecklas mellan de berörda parterna.

Men varför är det fortfarande så att man ska uppfinna hjulet i varje sådant avtal? Borde inte branschen ta tag i synsättet på omkostnader och entreprenörsarvoden samt AB och ABT och utveckla dem redan nu för modeller där det är riktig samverkan och där prejudikat från tidigare misslyckanden inte är styrande utan ett faktiskt riktigt gemensamt mål… En bra slutprodukt där alla nettokostnader är solklara och byggaren tjänar en rimlig peng i förhållande till sitt risktagande? Då tror jag vi kan locka till oss fler aktörer. Och det behövs.

(För övrigt tror jag att det finns en stor potentiell arbetskraft i vårt avlånga land som vi inte utnyttjar eftersom de aldrig kommit in i arbetsmarknaden…)

 

Publicerat i Branschkultur, Bygg- och fastighetsbranschen, Konjunkturen, Samhällsbyggare, Vill du höra vad jag tycker? | Märkt , , , , , , , , , , , , , , | Lämna en kommentar

Hyressättningssystemet måste utvecklas för att nå hållbar renovering

Inom forskningsprojektet SIRen kommer en antrologi om Social hållbarhet släppas. Jag blev jag ihop med mina kollegor ombedd att skriva några rader om vårt perspektiv på socialt hållbar renovering, en mycket knepig fråga att svara rakt och enkelt på. En sak som vi i alla fall är fundersamma kring är hur marknaden utvecklas pga att hyressättningssystemet driver frågorna åt ett håll som inte är hållbart. Varken socialt eller miljömässigt. Här borde parterna Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna utveckla synsättet gemensamt.

Relationen mellan lönsamhetskraven vid renovering och gällande hyressättningssystem är ett problem. I varje fall utifrån ett mål om en sund utveckling för alla parter. Speciellt om man bara tänker på sin ”direktavkastningskalkyl”.  Hyran ökar pga den standardhöjning boendet får i samband med renoveringen (inom lägenheten i huvudsak), vilket i grunden är naturligt, men får konsekvenser då lönsamhetskraven driver vilka åtgärder en fastighetsägare helst vill göra. Mönstret förefaller idag vara att fastighetsägarna prioriterar de standardhöjande åtgärderna som ger grund för hyreshöjning. Inte så konstigt. Det är ju en affärsverksamhet.

I vårt kapitel i antrologin skriver vi bl.a. om fenomenet styckevis renovering av lägenheter. Mer om det vid annat tillfälle. Jag vill dock ta ett helt annat exempel här först, nämligen en så ”enkel fråga” som kök som är i behov av renovering. (Vi vill poängtera att vi generaliserar grovt i följande resonemang och att det finns olika typer av renoveringsnivåer och hyresnivåer och behov av att byta kök av flera skäl.).

Renoverar man ett befintligt kök med ommålning mm justeras i princip hyran inte alls eftersom det inte är en standardhöjning. Byter man ut köket mot ett nytt så har fastighetsägaren en relativt bra direktavkastning på den åtgärden (normalt ca 5-10%) och hyran höjs på lägenheten med ca 500-1500 kr/månad beroende på omfattning och utförande, eftersom det är en standardhöjande åtgärd. Man får dessutom åtgärdat en del av underhållsbehovet i lägenheten. Med ett sådant ekonomiskt utfall så drivs branschen sannolikt att renovera på ett sätt som man kanske inte hade behövt göra. Motsvarande mönster kan man se på flera andra standardhöjande åtgärder. Det ska tilläggas att dessa åtgärder också kan fylla ett stort värde för hyresgästen, så måste inte vara motstridigt på något sätt. Problemet är när man tänker på samma sätt i områden där betalningsvilja och -förmåga inte finns.

Att renoveringsprojekten utvecklas på detta sätt är inte så konstigt. Eftersom parterna, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen, är fast i ett system och en lagstiftning så kan man heller inte på lokal nivå agera annorlunda än systemet. Så ur vår synvinkel behövs det en ordentlig genomgång av spelreglerna parterna emellan där man även sätter ett hållbarhetsperspektiv på frågan så att det verkligen kan löna sig för fastighetsägaren att göra åtgärder som inte driver hyrorna uppåt lika mycket och dessutom är bättre ur ett miljöperspektiv. Målet mer en ändring är att ”mindre renovering” i princip ska kunna ge en bättre direktavkastning än idag. Men då behövs det gemensamma krafter mellan fastighetsägarna och hyresgästföreningen att vilja dra åt det hållet.

Sannolikheten att denna tanke utvecklas är nog inte så stor tyvärr. Och det är synd. För utvecklar man det så kommer man se fler renoveringsprojekt med insatser som är både mer socialt och miljömässigt hållbara.

Publicerat i Branschkultur, Bygg- och fastighetsbranschen, Miljö & klimat, Miljonprogrammet, Underhållsberget, Vill du höra vad jag tycker? | Märkt , , , , , , , , , , , , , | Lämna en kommentar

5 tips till lyckade renoveringsprojekt

Det har varit många roliga händelser senaste tiden, och då tänker jag inte på allt som händer i vardagen i ett växande Rotpartner, utan på sammanhang som varit väldigt intressanta i en ”renoveringsmarknad” som är under förändring.

Våren har innehållit många intressanta seminarier och i vissa fall har vi själva bidragit på ett hörn, vilket är extra roligt. Bland annat pratade jag ihop med Botkyrkabyggens Ulf Viktorsson om renoveringsstrategier på CMBs bygglunch och på Nationellt Renoveringscentrums forskningsprojekt för Hållbar renovering SIRen pratade jag lite om hur hyresgästdialogen skall hanteras på ett strukturerat sätt – så som vi ser på det.

Följden av de här sammanhangen har bl.a. blivit att jag kommer ner ett par dagar till Almedalen (premiär!) 2015 och ska på 10-15 minuter hos Svensk Byggtjänst berätta om hur man kan tag i renoveringsstrategiarbetet i fastighetsbolag med stora renoveringsbehov. En lärdom vi fått i samverkan med några olika fastighetsbolag, som kanske kräver lite mer tid.

I alla diskussioner som förekommit under våren så fick jag en helt omöjlig fråga att ge ett vettigt svar på i korta ordalag. Fastighetstidningen frågade mig: -”Ge mig fem tips på hur man lyckas med renoveringsprojekt i ett miljonprogramsområde” …

Här kommer facit:

  1. Öppenhet
  2. Mod
  3. Starta Hyresgästdialogen i tid (långt långt före byggstart)
  4. Skaffa bra underlag för beslut om vad man ska göra
  5. Tillit till processerna (alla svar finns inte dag 1)

Men det krävs en del bakomliggande förklaringar… 🙂

Publicerat i Bygg- och fastighetsbranschen, Ledarskap, Miljonprogrammet, Underhållsberget, Vill du höra vad jag tycker? | Märkt , , , , , , , , , , , , , | 1 kommentar

Flyttar var femte hyresgäst vid renovering?

Enligt Hyresgästföreningens tidskrift Hem & Hyra flyttar nästan var femte hyresgäst om de får en hyreshöjning på 1000 kr eller mer vid en renovering. Samtidigt är det mindre än 1 procent som flyttar när de får en hyreshöjning på mindre än 500 kr. 

Slutsatsen är hämtad ur Boverkets rapport som kom i december 2014. Den är läsvärd för att skapa sig en bild i denna ur samhällets synvinkel komplicerade fråga. Du hittar hela rapporten här. Min fråga blir: skiljer det verkligen 19% på den extra 500-lappen i månaden?

Nej det kan det ju inte göra. Det känns som en svår jämförelse att göra om du frågar mig. Jag tycker nog att jämföra ”mer än 1000 kr” och ”mindre än 500 kr” är lite väl grovt tillyxat. Man kan ju fundera på antalet hyresgäster i respektive grupp man valt att räkna procent på (jag har inte grävt i detta – ännu). I min värld så är ”mindre än 500 kr” i princip alla badrumsrenoveringar som sker oavsett om stambyte ingår. Volymerna på antal badrum som renoveras i Sverige idag är stora. Projekt med väldigt stora hyreshöjningar, låt säga 40-50% eller kanske mer, är i förhållande till badrumsrenoveringarna inte så många till antalet. Detta trots att underhållsbehovet egentligen finns. Procent-jämförelser tas allt för ofta till när man vill skruva på rubrikerna och säger inte alltid så mycket. Enligt mig alltså.hem-och-hyra

För att få lite bättre förståelse så borde man kanske ha lite fler intervaller, för hyreshöjningar som går långt högre än 1000 kr, låt säga 1500 eller 2000 kr, är självklart mycket kännbart för många familjer. Alltså, verkligheten är rätt så mycket mer nyanserad, enligt mig, än mindre än 500 eller mer än 1000. Men branschens parter jobbar inte med nyanser direkt och tyvärr gräver man bara sina skyttegravar djupare.

Men poängen finns där i rapporten trots allt. Stora hyreshöjningar skapar flyttkedjor.

Vill en fastighetsägare renovera både badrum och kök, vilket det funnits en tydlig efterfrågan efter i de flesta av de ca 250 projekt vi på Rotpartner varit involverade i, så passerar man med marginal 1000 kr i hyreshöjning normalt sett. Vill man bygga om för att anpassa sig till framtiden, ur t.ex. innemiljö- och energihänseende så ökar hyrorna ytterligare.

Att renovera till hyggligt modern standard leder alltså till att var femte person väljer att flytta (skälen till flytten varierar, vilket framgår av rapporten, och är inte endast att man inte har råd).

Så vad gör vi åt saken? Ska vi ha kvar miljonprogramsbebyggelsen som den är, med undantaget av renoverade badrum? Eller ska vi renovera efter det verkliga behov som finns? Man kan ju göra som i många andra branscher, fråga kunderna och utveckla produkten ihop. Det leder ju oftast till nöjda kunder. I andra branscher alltså.

Jag blir lite extra glad när jag läser Hem & Hyras sammanfattning (se bild ovan) av Boverkets slutsats. För den ligger helt i linje med med min inställning… Delaktighet och inflytande skapar möjligheter, för båda parter. Men det krävs mod och prestigelöshet. Och sannolikt ett annat räknesätt för fastighetsägaren än direktavkastningsmetoden, för räknar man med den blir det inte mycket gjort…

Publicerat i Bostadsbristen, Bygg- och fastighetsbranschen, Miljonprogrammet, Underhållsberget, Vill du höra vad jag tycker? | Märkt , , , , , | Lämna en kommentar

17 av 20 tätskikt läcker!

Jag förstår att de som inte jobbar i vår bransch undrar vad vi håller på med. Det är två, kanske små, men fundamentala saker rapporterade i media senaste veckan som ruskar om förtroendet för oss i branschen igen. Frågan är om någon ens lyfter på ögonbrynen längre.

Man kan bara konstatera att vi i bygg- och fastighetsbranschen har en rejäl uppförsbacke för att nå normalt förtroendekaptial hos gemene man. Vi kan skylla på att ”varje projekt är en prototyp” och en massa andra saker men när man ser vad det är som inte fungerar så får man vara ödmjuk.

fuktskada

SP och Länsförsäkringar presenterade härom dagen en ny rapport om tätskikt för våtrum. Man har testat 20 vanligt förekommande tätskikt och resultatet var att 17 (!!) av dem inte var täta. Hur har man kommit fram till det kan man ju undra, de är ju godkända av branschen?! Jo, man testar dem med en mer relevant testmetod… igen. Hur svårt ska det vara? Är det verkligen så att försäkringsbolagen skall behöva jaga branschen för att den ska leverera så grundläggande saker som täthet och säker konstruktion? Hur hade det sett ut om fordonsindustrin hade dåliga testmetoder på bilarnas bromsar?

Läs nyheten på Länsförsäkringars hemsida och läs gärna hela rapporten.

Efter att man för ett antal år sedan kom fram till att rollade tätskikt gav osäkra resultat och dessutom var otäta med avseende på diffusion (de släppte igenom vattenånga kannan säga förenklat) så ändrades testmetoder och krav ställdes i en ny version av Boverkets byggregler, BBR. Man kan ju faktiskt förvänta sig att man lärde sig något då…

Visst, det kom nya tätskiktsfolier som skulle vara bättre (det garanterar ju i alla fall att tätskiktet blir jämntjockt till skillnad från de rollade tätskikten) med SP höjde flaggan redan för några år sedan (läs blogginlägg om det här)

Nu till det andra pinsamma från veckan. SVTs utmärkta program Plus, det med soptunnan ni vet, gav ett besiktningsföretag i södra Sverige en känga. Med all rätt. En överlåtelsebesiktningsman fick vid en överlåtelsebesiktning ett utökat uppdrag av kunden att säkerställa att fukt inte förekom i husets syll. Mätning utfördes och besiktningsmannen gav grönt ljus. Problemet var att hen inte visste hur man mätte på ett korrekt sätt. Alltså, experten visste inte hur man skall göra. Det är så jag rodnar över min egen bransch…

Ju mer jag hör talas om vad som händer i ”min egen” bransch, desto ödmjukare blir jag …

Publicerat i Branschkultur, Byggfusk, Vill du höra vad jag tycker? | Märkt , , , , , , , , , , , , , | Lämna en kommentar

Energi för comeback?

Jag fick en kommentar på Twitter av branschkollegan Sync. Det var formulerat ungefär som så att jag hade fått skrivkramp. Det stämmer rätt bra, och som ni märker beror det inte på bloggen…Har haft 6-7 ämnen som ledarskap, effekten av en kontorsflytt, vad ett aktivitetsbaserat kontor kan leda till osv osv. Men som sagt, skrivkrampen är total.

Det var bra med en kommentar. Tack Sync. Det gjorde att jag tog mig i kragen. Det har nämligen kommit några rapporter i media under veckan som gör att jag blev riktigt sugen på att skriva av mig… Återkommer om det imorgon. Så håll utkik i flödet.

Jag ska bespara er marknadsföring i denna bloggen även om det är svårt när vi den senaste tiden fått in så spännande projekt, både stora ombyggnader av kommersiella fastigheter med konferensavdelningar och kontor, miljonprogramsområden som skall förnyas och vårt tillskott på arkitektsidan som ritar restauranginredning i Malmö… Men det får ni läsa mer om i Rotläckan (Rotpartners nyhetsbrev)… 🙂

Publicerat i Byggbloggare | Märkt , , | Lämna en kommentar