BBR 19 får konsekvenser för miljonprogramsrenoveringen

Sedan 1 januari 2013 gäller nya BBR 19 (Boverkets byggregler). Jag har tidigare skrivit lite om det här.. I BBR 19 så har Boverket som ni säkert hört lagt in regelverk kring ändring av en byggnad, vilket saknats i tidigare upplagor då BÄR 96 funnits. Alltså har Boverkets ändringsregler BÄR96 utgått och ersätts nu med texter i BBR19, en aning hårdare krav, bl.a. på energi och brand-sidan. Att energikraven har ökats även vid ändringsarbeten beror på att även ombyggnader skall bidra till de nationella klimatmålen inför år 2020 och 2050. Naturligt självfallet och det får konsekvenser för upprustningen av miljonprogrammet. Bra konsekvenser, men har vi råd? Eller har vi råd att inte genomföra kraftiga förbättringar på energisidan i det befintliga fastighetsbeståndet?

För att klargöra vad en ändring av en byggnad är så säger PBL (plan- och bygglagen) att en ändring är ”en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde”. Definitionen av underhåll kan man konstatera är ”en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa ….”

Inför ett seminarium jag skall hålla med kollegor i branschen, brand- och VVS-konsulter, om nya BBR så läste jag på lite extra i Boverkets byggråds-protokoll (finns på nätet, bra läsning). Eftersom ändringsreglerna är skärpta så undrar man ju hur liten en ändring måste vara för att BBR 19 skall gälla (i BBR framgår i princip att det man byter ut eller ändrar skall uppfylla BBR.)

Citat ur protokoll från byggråd 79:
”Hur liten kan en åtgärd vara för att betraktas som en ändring? Kan ett hål vara en ändring? Ja, om det görs i t.ex. en brandvägg eller i en fuktspärr. Avgörande är konsekvenserna för bl.a. de tekniska egenskapskraven och byggnadens kulturvärde.”

Solklart. Eller? Ett hål i en fuktspärr? Vilka krav gäller då vid en ändring egentligen? Hur krångligt skall det bli? Skall man om man tilläggsisolerar och klär in en befintlig södergavel (fasad) uppfylla de U-värden BBR ställer som krav på en ny yttervägg. Ja.

Jobbar man som fastighetsägare med underhållsplaner och utvecklingsplaner för sitt bestånd som inbegriper åtgärder som inte bara ”bibehåller” eller ”återställer” så behöver man alltså se över den nu och se om de kostnader man planerat för stämmer med de nya kraven. Dessutom så är regelverket tydligt med att när man utför underhållsåtgärder så skall man som fastighetsägare minst ombesörja att de krav som gällde när huset byggdes uppfylls.

Otto Ryding på Boverket gör ett försök att räta ut frågetecknena på ett jordnära sätt och har uttryckt:
-”Ta reda på vad som går att göra och genomför det som är vettigt”.

Återstår bara att se vem som skall tycka att det är vettigt…

Hur detta kommer påverka kostnaderna för upprustningen av miljonprogramsbebyggelsen ser man nog inte riktigt ännu. Initialt kommer säkert kostnaderna att öka, men med LCC-kalkyler och sänkta energiförbrukning och långsiktigt tänk så får man hoppas samhället blir hjälpt av de högre kraven och inte tvärtom hindrar fastighetsbolagen att ekonomiskt orka med. Med en väl genomarbetad Renoveringsstrategi så bör man se möjligheter i de skärpta kraven?

Det skall bli väldigt intressant att gå in i nästa projekt och se vad vännerna på kommunens stadsbyggnadskontor har att säga…

Publicerat i Bygg- och fastighetsbranschen, Lagar och förordningar, Miljö & klimat, Miljonprogrammet, Underhållsberget | Märkt , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , | Lämna en kommentar

Inte konstigt att folk inte uppskattar ett gott hantverk

golvklinkerI vardagen som byggprojektledare så är det mycket tal om ÄTA (ändrings- tilläggs- och avgående arbeten i entreprenaden), tidplaner, besiktningsanmärkningar, ordning och reda på arbetsplatsen och arbetsmiljö. Tyvärr är det för sällan man pratar om gott hantverk. Faktum är att jag i de projekt jag är med oftast ”räknar med” att hantverket är gott (det är inte alltid fallet, men påtagligt ofta).

Vad är det då som gör att många människor oftast beklagar sig över de som utför det goda hantverket, trots att resultatet enligt mig många gånger är bra. En anledning är såklart att människan är konstruerad till att leta fel. Man ser bara skavankerna, även om underarbetet är fantastiskt.

Eller så är det för att det goda hantverket döljs av enkla vardagstrivialiteter som gör att man glömmer att titta på det. Som när plattsättaren bytt ut den skadade klinkerplattan på bilden här ovan. Glatt tittar han upp och säger på trevlig bred göteborska:
-”Ja då var det klart. Får önska er en trevlig helg”, och går.

Det är rätt lätt som boende att bara se skiten som ligger överallt istället för att se den perfekt kapade klinkerplattan och den välavvägda bruksfogen….

Tänk vad lätt det skulle vara att skapa en företagskultur där man förstår att kunden blir väldigt mycket nöjdare om man bara sopar upp och torkar av efter sig.

Publicerat i Branschkultur, Ledarskap | Märkt , , , , , , , , , , , | Lämna en kommentar

Konkurrens för arkitekter är bra, men piratkopierade hus som färdigställs före orginalet?

Det finns många som påtalar vikten av konkurrens i vår globala värld. Inte minst för att konsumenterna tjänar på en ökad konkurrens med tillverkning i låglöneländer osv (sedan kan man ha synpunkter på hur bra det är för moder jord, men det lämnar jag därhän denna gång). Det resulterar i billigare bilar, telefoner, tv-apparater osv. Mycket på grund av att saker kopieras mer eller mindre mycket mellan tillverkarna.

Vi ser detta även i byggbranschen att mer eller mindre piratkopiering finns även om det är i mindre utsträckning. Många tror att leveranser från andra delar av världen skulle resultera i lägre kostnader och billigare byggprojekt, men fler och fler verkar insett att så inte är fallet.

Nu har även vi konsulter, främst arkitekter, fått piratkopiering på halsen. I dagens kulturnytt i SR P1 presenterades detta projekt. Ett, som SR skriver, futuristiskt projekt  som när de är klara närmast likna tre stora böljande vita segel av stål, glas och betong, Wangjing SOHO.

zaha_hadid-peking

Bilden ovan är en illustration av Zaha Hadid Architects. Orginalet till vänster ligger i Peking och är ritat av arkitekten Zaha Hadid och är då enligt SR inte det enda av sitt slag. I staden Chongqing längre söderut i Kina byggs ett likadant komplex. Men det är inte Zaha Hadid som ritat detta utan designen är stulen. Inte nog med att designen är stulen. Tydligen kommer kopian, projektet i Qongqing, bli klart före orginalet i Peking.

Tydligen är kopiering ett vanligt fenomen i Kina på grund av ”brist på arkitekter” trots att den typen av kompetens väller in i landet då det råder byggboom i hela landet. ABK09 släng dig i väggen.

Det jag undrar är – blir det billigare att bygga med piratkopierade arkitektritningar? Det är nog inte där pengarna ligger, men det är klart, man kapar ju kostnaden för den kreativa delen 🙂

Kina som ändå är piratkopieringens mecka så har man tidigare kopierat t.ex. en Österrikisk bergsby och – hör och häpna – Sigtuna (gamla nyheter men ändå…). Byn Lyodian (Baoshan, Shanghai) lät Sweco gör en kopia av Sigtuna för 6-7 år sedan(?) och det ledde till att de båda kommunerna tecknade avtal om kommunalt partnerskap

Publicerat i Bygg- och fastighetsbranschen | Märkt , , , , , , , , , , , , | Lämna en kommentar

Hur tänkte man här?

Även bra projekt kan ha fel. Vi gör en hel del entreprenadbesiktningar på Rotpartner och jag förstår min kollegas suck, och spontana skratt, när hans biträdande besiktningsman (elbesiktningsman) sprang på felet på bilden. Det var tydligen mycket som var bra på besiktningen och så hittar man detta. Det är ganska komiskt…

Det här är ju egentligen inte ett typiskt fel. Men det borde rimligtvis finnas ganska många kontrollsteg innan man ställer en spis på plats i en ombyggnad. Snacka om att slänga pengar i sjön…

20121217-215816.jpg

Publicerat i Branschkultur, Byggfusk | Märkt , , , , , , , , , , | Lämna en kommentar

Säga vad man vill, men vi har ett system i Sverige där man tar hänsyn till det mesta. I alla fall när man ska bygga. Många tycker Plan- och bygglagen (PBL), planprocesser och bygglovsärenden mm tar för lång tid. Det är klart, 10 år för att få igenom en idé till spaden är i marken är ju inte bra, det är tydligen så det ser ut. Det är ju i dagens samhälle en tidsperiod som innehåller flera konjunktursvängningar. Självfallet skulle man vilja att det gick snabbare, som i Danmark eller Tyskland där man är igång efter 2 år. Men men…

Jag är ändå rätt glad att det finns ett hänsynstagande och en värdering för samhällets bästa. Framförallt när man ser hur det kan se ut i Kina. Den här artikeln i Göteborgs-Posten visar på ett annat system. Jag hade velat se den miljökonsekvensbeskrivningen…

Han som bor i huset ser dock positivt på det ändå. Han oroar sig inte över trafiken eller bullret utan tänker framåt: – Det skulle kunna vara en bra möjlighet. Vi skulle kunna öppna en affär på bottenvåningen.

Underbar inställning. Tror inte myndigheterna tänker så mycket på medborgardialog i Kina, t.ex. som man gör i Göteborg för närvarande med Centrala Älvstadsprojektet. Men det är såklart ytterligheter, men det är det som gör det hela intressant…

Publicerat den by Dayspringfredrik | 1 kommentar

Svettigt men roligt

Att jobba i ”mindre företag” har sina för- och nackdelar. Jag vet i princip nästan inget annat och skulle inte byta det mot allt smör i småland. Svettigt, ja, men väldigt kul. För man är involverad i många olika saker som är oerhört stimulerande.

Jag skall inte beklaga mig över att jag skriver sällan här för närvarande, för det som kommit ut av arbetet i andra änden är väldigt kul. Sedan senaste blogginlägget har vi dels  fått ett antal rejäla och roliga ombyggnads- och renoveringsprojekt både i Göteborg och Stockholm med stambyte, energiåtgärder, vindbyggnation, ombyggnad av sjukhem och byte av fasader på ett högt hus. Mer information kanske kommer. Samtidigt har vi lyckats trycka igenom några andra saker av mer intern karaktär som ger oss råg i ryggen och arbetsglädje. Tex…

Allt det kanske ni kände till, men men… Ibland är det bra att sätta sig ner och skriva upp vad man gjort och gotta sig åt det i en minut eller två. Mer än så har jag svårt att njuta för stunden, för sedan gör jag som vår kung Karl-Gustav (utan andra liknelser) – vänder blad.

Sist men inte minst så har milstolpen första lösa tanden dykt upp på dottern hemma. DET är stort!

Vi hörs snart igen hoppas jag.

Publicerat i Arbetsmiljö, Branschkultur, Bygg- och fastighetsbranschen, Ledarskap | Märkt , , , , , , , , , , , , | Lämna en kommentar

Äntligen offentlig TV-debatt om renoveringsbehoven

Nu har vår (Rotpartners) vardag, renovering av miljonprogramsområden, äntligen hamnat i riktig offentlighet (ja, när vi i branschen bubblar i dessa frågor så är det inte riktigt lika offentligt). Det är sannolikt bara början. SVTs Debatt med Janne Josefsson i centrum hade ett halvt program om ökade hyror vid renovering av flerbostadshus häromdagen (1 november). Ska du se klippet så kan du om du vill ”spola fram” till mitten av programmet då detta börjar.

På ena sidan fanns hyresgäster i två olika bostadsområden i Göteborg som fått hyrorna ökade med 43% (ca 1700 kr/månad) respektive ca 60% samt Hyresgästföreningens Pedram Kouchakpouroch och på andra sidan fanns några representanter för fastighetsägarna, bl.a. HSBs Anders Lago och Akelius Pål Ahlsén.

Det kändes som en ganska ojämn och otacksam debatt för fastighetsägarna, för när man jämför hårda värden, i detta fallet fastigheter som har stort renoveringsbehov, och mjuka värden som känslor, familj osv, så är utgången självklar? Det blir enligt min uppfattning i det formatet lite för osakligt i programmet, så jag hoppas att man vid nästa debatt skänker en stund till tittarna med information om vad vi står inför, med kostnader, volymer osv i en ”populärversion” så man förstår vidden och att det är någon som skall betala för kalaset. Anders Lago gjorde ett tappert försök att lyfta frågan upp en nivå, till samhällsperspektivet, men det blir som sagt en ojämn ”kamp” mot den drabbade ensamstående trebarnsmamman. Där blir diskussionen som hon själv uttrycker det mer om solidaritet.

Man sa alltså inte många ord om vad kostnaderna är för den upprustning man behöver göra, eller vad den får för konsekvenser. Jag kan tycka att det är ganska väsentligt att folk förstår att det är ganska många hundratusen kronor per lägenhet som skall investeras, oavsett om det är ”plastmatta eller klinker” i badrummet (Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna är överens om att klinker skall leda till högre hyra än en plastmatta). Men det är klart att det inte hjälper den som inte klarar den nya hyran, fast det kanske ger någon insikt i alla fall?

Pratar man om detaljer som plastmattor och klinker missar man liksom helheten. Det skall betalas på ett eller annat sätt. Anders Lago lyfter i programmet önskemålet om någon form av subventionering från staten till renovering av hyresrätter. Frågan är hur mycket det skulle reducera hyresökningen.

Jag har tidigare funderat över finansieringsfrågorna här på bloggen och går inte in i det igen, men jag är helt övertygad om att detta bara är början på ett allt större samhällsproblem. Min kollega Göran är övertygad om att den här frågan kommer bli en valfråga nästa val. Jag säger inte emot…

Publicerat i Bidrag och avdrag, Bostadsbristen, Bygg- och fastighetsbranschen, Miljonprogrammet, Underhållsberget | Märkt , , , , , , , , , , , , , , | Lämna en kommentar

Ännu ett skandalprojekt betalt med skattemedel

I dagens Göteborgs-Posten kom nyheten att den nybyggda skolan i Henån på Orust stängs pga mögelskador och buller. Orust hotas av ett miljonvite av arbetsmiljöverket. För att göra en lång historia kort så har kommunen satsat i deras mått mätt stora belopp på en ny fin skola och omstrukturera lite bland skolorna för barn och ungdoms framtid i kommunen, men projektet verkar fullständigt havererat och idag är skolan obrukbar alltså.

Skolan har läckt in vatten och fuktskador har uppkommit vilket lett till mögel. Samtidigt har man byggt ett ventilationssystem med självdragsfunktion som jag tror ”borde fungerat” men som inte varit rätt injusterat (det kanske tom är feldimensionerat, men det har jag ingen uppgift om). Ventilationsbristerna har gjort att problemen accelererat. Samtidigt har man bullerproblem som sagt…

Orust kommun har enligt kommuninvånarna mörkat problemen. Läser man nedanstående länkar och hör vad som sägs i media får man nästan hålla med nu när facit finns. En eloge till dem däremot att de lägger ut deras dialog med invånarna här på deras hemsida. Kanske borde man öppnat upp ännu mer, ännu tidigare och gjort en rejäl pudel istället…

Det jag förundras över är hur ett stort erkänt byggbolag, en kommun som rimligen borde ha egen eller inhyrd kompetens och kommunala stora starka muskler, kvalitetsansvariga enligt PBL, kontrollanter, besiktningsmän osv osv kan använda skattepengar och sedan landa ett sådant här projekt och sedan ”leva i eländet” så att folk blir sjuka. Kommunen har ju inga ekonomiska incitament utan är ju väldigt långsiktig ägare, varför tar man inte tidigare större ansvar? Att kompetens saknats på vissa håll är ju ganska uppenbart, men att man inte tidigare stoppat det här eländet är för mig som utomstående märkligt.

Det händer många i denna underbara bransch att man hamnar i dåliga projekt, ingen nämnd och ingen glömd.  Att Lagen om offentlig upphandling ställer till det vet vi. Kan det vara så i detta fallet? Inte vet jag. Kravspecifikationerna på byggena är inte alltid lätta, men man blir förundrad över hur man från offentligt håll inte jobbar igenom sådant material bättre. Men skattefinansierade byggen borde banne mig vara bra byggen….

Du kan läsa mer om eländet här:

TV4Play

Arbetsmiljöverket

SVT Västnytt

SR

Publicerat i Arbetsmiljö, Branschkultur, Bygg- och fastighetsbranschen, Byggfusk, LOU och ramavtal, Vill du höra vad jag tycker? | Märkt , , , , , , , , | 1 kommentar

Svensk perfektion, till vilken nytta?

20120610-151915.jpgNågon gång då och då åker stora delar av svenska folket utomlands. Många gånger för att sola och bada i Sydeuropa, Kanarieöarna eller Thailand eller någon annanstans där vädret är lite säkrare än hemma. Själv är jag i skrivande stund på Kreta (Grekland). I varenda gathörn finns pågående byggen, eller rättare sagt ej färdigställda byggen. För några byggarbetare syns inte till… Skyltarna med ”For sale” har börjat rostat sedan länge.

En stor del av den charm vi söker när vi åker utomlands är den annorlunda bebyggelsen med dess förtjänster och brister. Vi bor i ett i princip nybyggt hotellrum. Jättefint! Men eftersom jag är fantastiskt miljöskadad från arbetet så tittar man lite extra. På de estetiska detaljerna och tekniska lösningarna till exempel. Som runt golvbrunnen, på bilden, som alltid är en svag punkt. Det är inte de enda skavankerna. Hade skavankerna inte funnits så hade badrummet varit tiptop. Nu blir det liksom bara sådär i svenska ögon.
I sovrummet har man bättringsmålat med färg med annat glanstal. I detta soliga väder så ser det ut som en annan kulör. Fast det finns charm i det ändå, även om det ser ut som om det är mina barn som gjort det.

Jag blir lite konfunderad av vad det är som gör att vi, inklusive undertecknad, i Sverige är så oerhört petiga med alla estetiska detaljer. Det är ju nästan det enda man ser på slutbesiktningen. Allt det viktiga ser man ju bara om man är på bygget kontinuerligt hela byggtiden.

I vilket annat land i världen är man så noga med finish och estetiska detaljer som i Sverige?. Inte i de länder vi semestrar i i varje fall.
Vilken svensk besiktningsman hade släppt igenom detta badrummet utan anmärkning? Vilken boende hade varit nöjd om detta inte blivit avhjälpt? Inte någon. Och badrummet i detta fallet är fullt med spräckta plattor, borrhål och annat ( ännu en mening som inleds med och)

Jag får känslan av att sådana saker är helt oviktiga här som på många andra ställen. Man ser det inte. Jag hade blivit nervös om det såg ut så hemma hos mig, även om jag vet att om tiden får gå så ”försvinner det” (man slutar tänka på det).

Jag är övertygad om att jag blivit arbetslös om jag siktade in mig på att bli besiktningsman här. Inte pga konjunkturen utan för att protokollen skulle bli för långa för att kunna få ett någorlunda rykte… Jag håller mig till projektledning av ombyggnationer och stambyten och annat på hemmaplan och återgår till semestern…

Publicerat i Branschkultur, Byggfusk | Märkt , , , , , , , , | Lämna en kommentar

Och så klev jag, språkpolisen, utanför regelverket…

… jag börjar en mening med Och.

Svenska språket är härligt. Mina kollegor kanske tycker att jag tycker det är lite för härligt för jag är nog en blandning av språkpolis och font-facist. När jag korrekturläser så är jag flitig med rödpennan… (Om jag är rätt man att korrekturläsa andras texter låter jag vara osagt.) Tackar särskilt min lärare på Chalmers Alf för det, som i ordbehandlingsprogrammens ”begynnelse” slaktade mitt självförtroende med linjal och rödpenna när jag inte centrerat texten exakt på försättsbladet i skolan. Där satte han ett tydligt avtryck 🙂 Men i blogg-form kan man ju skriva med slarvig svenska för där är det ok – och det känns riktigt skönt…

I byggbranschen kanske inte svenska språket alltid ligger högst i prioriteringsordningen, det skall gudarna veta. Särskrivning, syftningsfel osv är självfallet vanligt, men så länge alla berörda är med i diskussionerna så blir det ”inte fel i verkligheten” för det – i varje fall inte av den anledningen. På något sätt kan man leva med att ”man inte kan vara bra på allt”. Skulle politiker och andra personer som behöver ha en seriositet bakom sig skriva fel så blir felet av större betydelse, som för Maud Olofsson på bilden. Fokus hamnar liksom lätt på fel ställe när man inte kan uttrycka sig rätt.

Behöver du ett regelverk så har regeringen upprättat skrivregler. Intressant. Jag hade ingen aning om att det fanns…

Med ovanstående traumatiska bakgrund från skolan ständigt irrande runt i tankarna fick jag ett extra brett leende när varumärkesutvecklaren Magnus Lundin på Be Kind , som jag haft förmånen att jobba litegrann med för längesedan, skickade ut ett nyhetsbrev idag som behandlade ”språkpoliser” bl.a. Ni som gillar varumärkesfrågor skall definitivt gå in och anmäla er på hemsidan för att få nyhetsbreven till er mailadress.

Jag, språkpolisen, väljer att stjäla alltihop från Magnus nyhetsbrev (vilket han samtyckt till):

”Många anser att det är korrekt skolsvenska som gäller när man skriver reklam. I strävan efter språklig perfektion tappar man bort det allra viktigaste: Svänget. Men utan sväng blir det platt och könlöst. Följer du språkpolisen kommer ingen kunna säga att du uttrycker dig fel men ingen kommer heller gå igång och handla.
Och en av de allra vansinnigaste invändningarna är att man inte får börja en mening med OCH. Frilanscopyn och bloggaren Mattias Åkerberg beskriver i sin bok Sälj det med ord! hur han ringer Gud för att få hjälp:

”Jahej, det är Gud. Hej Gud. Hör du vem det är? Klart jag gör. Vad vill du, Mattias? Visst får man börja en
mening med Och? Vad är det för en dum fråga? Jag fick den av en kund i dag. På så vis. Kan tänka mig vad det var för en typ. En sådan som var klarvaken på svensklektionerna, men sov på religionen. Mejla över skapelseberättelsen till henne, vettja. Du menar – och nu läser jag innantill – ’ I begynnelsen skapade Gud
himmel och jord. Och jorden var öde och tom, och mörker var över djupet, och Guds Ande svävade över vattnet. Och Gud sade: ’ Varde ljus ’; och det vart ljus. Och Gud såg att ljuset var gott; och Gud skilde ljuset från mörkret. Och Gud kallade ljuset dag, och mörkret kallade han natt. Och det vart afton, och det vart morgon, den första dagen’. Just precis.”

Fem meningar som börjar med Och? I bibeln. Då kan det väl inte vara så farligt att praktisera det i vardagen….

Publicerat i Branschkultur, Byggbloggare, Eldsjälar | Märkt , , , , , , , , , | Lämna en kommentar