Chockhöjning av hyror – nödvändigt för debatten

Chockhöjning av hyror, vad innebär det? Att det kommer som en chock? För vem? Efter lång frånvaro i detta forum så kände jag när jag läste artikeln om att chockhöjda hyror väntar tusentals göteborgare i dagens Göteborgs-Posten att en reflektion är på plats.

blogg_chock

 

Jag förstår laddningen och problematiken i ämnet, det har ju varit min vardag i mer än 10 år, men att det kommer som en chock att hyrorna behöver höjas, och ofta ganska mycket? Det kan ju aldrig vara en chock för den som läser GP?? Exemplen på artiklar om hyresgäster i nedgångna fastigheter som står inför renovering har ju varit många senaste åren. Men kanske har det fått för lite plats? Jag tycker nog det. Om GP vill delta i en stor samhällsfråga på riktigt så ska man nog gräva mer i frågan. För oss i branschen finns det hur mycket debatt som helst i frågan idag. Men det är nog en större fråga än branschen.

Det blir ganska onyanserat om man med några rader skall försöka reda ut frågan så det lämnar jag därhän. Likaså frågan om hyresgästerna över tid som ska stå för kostnaderna för husen de bor i eller om det är Sveriges befolkning tillsammans i någon form?!

Problemet i frågan är ju inget nytt. Behovet av underhåll av husen från rekordåren vilket inkluderar miljonprogrammet är enormt och har som sagt varit en stor fråga länge i branschen. Jag tycker nog att dagspressen generellt bara plockat det smaskigaste hittills och egentligen aldrig problematiserat frågan ordentligt. Därför tycker jag artikeln i Göteborgs-Posten är bra, för den visar också på att Framtiden samlat in sin information och nu kan kanalisera det de kvantifierat i siffror. Så för debatten är den jättebra.

Så bra gjort Framtiden och bra gjort GP. Mer debatt om denna komplicerade fråga. Ett stambyte är mycket större fråga än att byta rör i ett hus…

Annonser
Publicerat i Bidrag och avdrag, Bostadsbristen, Bygg- och fastighetsbranschen, Miljonprogrammet, Underhållsberget | Märkt , , , , , , , , , , , | Lämna en kommentar

Stambyte hetare än någonsin

20131029-124403.jpg
Nästa vecka är det konferens i Stockholm för mig och min kollega Stefans del. ”Fastighetens stammar – byte, renovering och ombyggnad” är rubriken och undertecknad är ordförande. Det känns väldigt roligt och lite pirrigt som vanligt om man förväntas säga något klokt. Men saken är den att det inte kommer så mycket ”nytt” i sådana här sammanhang, men däremot kan man förvänta sig att de som kommer får bra input från olika håll och samtidigt får tid att reflektera över hur de själva ska hantera sitt underhållsberg. På sitt eget unika vis. För så är det, det finns inga quick fix-lösningar. Alla har olika förutsättningar både med vilka fastigheter man har och var de ligger och vilka muskler man har.

I mitt inledningstal kommer jag reflektera bl.a. över bilen på bilden i detta inlägg. Det är min morfars VW 1303S från -73. Han vårdade den ömt och hade ett sätt att vårda den och se långsiktigt som många i hans generation. Varje reparation föregicks av eftertanke, vad ska man göra, hur länge håller det och när kommer nästa reparationsbehov. Det finns mycket i det ”långsamma och eftertänksamma” som vi i dagens samhälle skulle lära oss av – att orka se helheten innan vi fattade beslut.

Hur som helst är det riktigt kul att stambyte och miljonprogrammet blivit så populärt. Seminarier och konferenser avlöser varandra. Vi har känt att vi har varit ”de enda” som älskat stambyte och ombyggnad sedan mitten på 1990-talet, men nu verkar det hetare än någonsin. Kul!

Publicerat i Ledarskap, Miljonprogrammet, Underhållsberget | Märkt , , , , , , , , , , | 2 kommentarer

Öka flexibiliteten i byggreglerna

20130813-093938.jpg

Vår bostadsminister Stefan Attefall har nu satt igång 65 utredningar för att sänka byggkostnaderna för att i sin tur få igång bostadsbyggandet på allvar. Det låter riktigt lovande tycker jag. Framförallt behöver vi som bor i Göteborg se fler byggkranar. Enligt en konversation jag hade med Attefall på twitter så är det inte bara plan- och bygglagstiftningen som utreds, utan man ser också över t.ex. Lagen om offentlig upphandling, LOU, m.fl. regelverk.

De ändringar man gjort på senare år i bygglagstiftningen är annars mest skärpningar enligt mitt sätt att se det. Det mesta leder till bättre hus men också fördyringar (på kort sikt) både för nyproduktion och det som jag pillar med på dagarna, ombyggnad och renovering. Kanske borde man tänkt på det tidigare, för det är ju ingen nyhet att bostadsbyggandet varit för lågt i många år.
Enligt antagonisterna Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen så hänger det låga byggande av hyresrätter på två saker: 1. det är för dyrt att bygga 2. reglerna/förhandlingarna för hyresrätter. Beroende på vem som skriver under så får man flytta om eller stryka punkter efter behag. Hela sverige är dock eniga om att det byggs för lite…

Så att man tar tag i regelverken kring byggandet känns efterlängtat av alla parter. Sannolikt kommer de ”viktigaste” ändringarna vara de i plan- och bygglagen för att minska tiderna från idé till inflyttning. Kanske kommer vissa undantag göras i BBR Boverkets byggregler för vissa typer av boenden (om man nu vågar det).

Man har i samband med tidigare uppdateringar av byggreglerna valt att ”målstyra” byggandet mer och mer. Myndigheterna har sedan SBN80 (Svensk byggnorm 1980) för varje ny utgåva av byggreglerna tagit bort konkreta bestämmelser och gjort reglerna lite mer fria att tolka. Vissa mått mm flyttas också över till svensk standard istället för att vara ett direkt myndighetskrav. Det har för de som har pappersversioner av alla regler och standarder lett till att man fått köpa fler bokhyllor och för förlagen en ökad omsättning (antar jag). Det har också gynnat kreativiteten i branschen och gjort byggandet mer flexibelt (alla kök ser inte likadana ut längre).

Jag fick tag i en bild genom Magnus Lundin på Bekind som fick symbolisera valmöjligheter och flexibilitet. Den har egentligen inget med ovanstående att göra men det triggar ändå hjärnan av någon anledning 🙂 Det kanske inte riktigt är den typ av valmöjlighet man vill ha. Jag menar, om det brinner, kan man springa åt valfritt håll eller är det någon som gjort fel med skyltarna? Chansa? Ingen aning… Vilket håll skulle du sprungit?

Öka flexibiliteten i byggandet och låt kompetenta människor vara kreativa. Kanske inte generellt direkt, men välj ut delar av bostadsbeståndet som planeras och prova. Prova olika alternativ på avkall på regler, nya produktionssätt osv. De som initierar detta kan bara vara myndigheterna fast i samverkan med näringslivet. Det kan definitivt leda till ett och annat dåligt hus, men det för utvecklingen framåt. Den som bygger dåliga hus endast för att göra kortsiktiga vinster kommer snart sitta med dumstruten på huvudet i periferin, det kommer en fungerande marknad se till.

Det finns en hel del goda initiativ ute i landet, men ska det hända något rejält så krävs att någon med fast hand ställer sig längst fram och visar vägen…

Publicerat i Bostadsbristen, Byggfusk, Lagar och förordningar | Märkt , , , , , , , , , , , , , , , | 1 kommentar

BBR 19 får konsekvenser för miljonprogramsrenoveringen

Sedan 1 januari 2013 gäller nya BBR 19 (Boverkets byggregler). Jag har tidigare skrivit lite om det här.. I BBR 19 så har Boverket som ni säkert hört lagt in regelverk kring ändring av en byggnad, vilket saknats i tidigare upplagor då BÄR 96 funnits. Alltså har Boverkets ändringsregler BÄR96 utgått och ersätts nu med texter i BBR19, en aning hårdare krav, bl.a. på energi och brand-sidan. Att energikraven har ökats även vid ändringsarbeten beror på att även ombyggnader skall bidra till de nationella klimatmålen inför år 2020 och 2050. Naturligt självfallet och det får konsekvenser för upprustningen av miljonprogrammet. Bra konsekvenser, men har vi råd? Eller har vi råd att inte genomföra kraftiga förbättringar på energisidan i det befintliga fastighetsbeståndet?

För att klargöra vad en ändring av en byggnad är så säger PBL (plan- och bygglagen) att en ändring är ”en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde”. Definitionen av underhåll kan man konstatera är ”en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa ….”

Inför ett seminarium jag skall hålla med kollegor i branschen, brand- och VVS-konsulter, om nya BBR så läste jag på lite extra i Boverkets byggråds-protokoll (finns på nätet, bra läsning). Eftersom ändringsreglerna är skärpta så undrar man ju hur liten en ändring måste vara för att BBR 19 skall gälla (i BBR framgår i princip att det man byter ut eller ändrar skall uppfylla BBR.)

Citat ur protokoll från byggråd 79:
”Hur liten kan en åtgärd vara för att betraktas som en ändring? Kan ett hål vara en ändring? Ja, om det görs i t.ex. en brandvägg eller i en fuktspärr. Avgörande är konsekvenserna för bl.a. de tekniska egenskapskraven och byggnadens kulturvärde.”

Solklart. Eller? Ett hål i en fuktspärr? Vilka krav gäller då vid en ändring egentligen? Hur krångligt skall det bli? Skall man om man tilläggsisolerar och klär in en befintlig södergavel (fasad) uppfylla de U-värden BBR ställer som krav på en ny yttervägg. Ja.

Jobbar man som fastighetsägare med underhållsplaner och utvecklingsplaner för sitt bestånd som inbegriper åtgärder som inte bara ”bibehåller” eller ”återställer” så behöver man alltså se över den nu och se om de kostnader man planerat för stämmer med de nya kraven. Dessutom så är regelverket tydligt med att när man utför underhållsåtgärder så skall man som fastighetsägare minst ombesörja att de krav som gällde när huset byggdes uppfylls.

Otto Ryding på Boverket gör ett försök att räta ut frågetecknena på ett jordnära sätt och har uttryckt:
-”Ta reda på vad som går att göra och genomför det som är vettigt”.

Återstår bara att se vem som skall tycka att det är vettigt…

Hur detta kommer påverka kostnaderna för upprustningen av miljonprogramsbebyggelsen ser man nog inte riktigt ännu. Initialt kommer säkert kostnaderna att öka, men med LCC-kalkyler och sänkta energiförbrukning och långsiktigt tänk så får man hoppas samhället blir hjälpt av de högre kraven och inte tvärtom hindrar fastighetsbolagen att ekonomiskt orka med. Med en väl genomarbetad Renoveringsstrategi så bör man se möjligheter i de skärpta kraven?

Det skall bli väldigt intressant att gå in i nästa projekt och se vad vännerna på kommunens stadsbyggnadskontor har att säga…

Publicerat i Bygg- och fastighetsbranschen, Lagar och förordningar, Miljö & klimat, Miljonprogrammet, Underhållsberget | Märkt , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , | Lämna en kommentar

Inte konstigt att folk inte uppskattar ett gott hantverk

golvklinkerI vardagen som byggprojektledare så är det mycket tal om ÄTA (ändrings- tilläggs- och avgående arbeten i entreprenaden), tidplaner, besiktningsanmärkningar, ordning och reda på arbetsplatsen och arbetsmiljö. Tyvärr är det för sällan man pratar om gott hantverk. Faktum är att jag i de projekt jag är med oftast ”räknar med” att hantverket är gott (det är inte alltid fallet, men påtagligt ofta).

Vad är det då som gör att många människor oftast beklagar sig över de som utför det goda hantverket, trots att resultatet enligt mig många gånger är bra. En anledning är såklart att människan är konstruerad till att leta fel. Man ser bara skavankerna, även om underarbetet är fantastiskt.

Eller så är det för att det goda hantverket döljs av enkla vardagstrivialiteter som gör att man glömmer att titta på det. Som när plattsättaren bytt ut den skadade klinkerplattan på bilden här ovan. Glatt tittar han upp och säger på trevlig bred göteborska:
-”Ja då var det klart. Får önska er en trevlig helg”, och går.

Det är rätt lätt som boende att bara se skiten som ligger överallt istället för att se den perfekt kapade klinkerplattan och den välavvägda bruksfogen….

Tänk vad lätt det skulle vara att skapa en företagskultur där man förstår att kunden blir väldigt mycket nöjdare om man bara sopar upp och torkar av efter sig.

Publicerat i Branschkultur, Ledarskap | Märkt , , , , , , , , , , , | Lämna en kommentar

Konkurrens för arkitekter är bra, men piratkopierade hus som färdigställs före orginalet?

Det finns många som påtalar vikten av konkurrens i vår globala värld. Inte minst för att konsumenterna tjänar på en ökad konkurrens med tillverkning i låglöneländer osv (sedan kan man ha synpunkter på hur bra det är för moder jord, men det lämnar jag därhän denna gång). Det resulterar i billigare bilar, telefoner, tv-apparater osv. Mycket på grund av att saker kopieras mer eller mindre mycket mellan tillverkarna.

Vi ser detta även i byggbranschen att mer eller mindre piratkopiering finns även om det är i mindre utsträckning. Många tror att leveranser från andra delar av världen skulle resultera i lägre kostnader och billigare byggprojekt, men fler och fler verkar insett att så inte är fallet.

Nu har även vi konsulter, främst arkitekter, fått piratkopiering på halsen. I dagens kulturnytt i SR P1 presenterades detta projekt. Ett, som SR skriver, futuristiskt projekt  som när de är klara närmast likna tre stora böljande vita segel av stål, glas och betong, Wangjing SOHO.

zaha_hadid-peking

Bilden ovan är en illustration av Zaha Hadid Architects. Orginalet till vänster ligger i Peking och är ritat av arkitekten Zaha Hadid och är då enligt SR inte det enda av sitt slag. I staden Chongqing längre söderut i Kina byggs ett likadant komplex. Men det är inte Zaha Hadid som ritat detta utan designen är stulen. Inte nog med att designen är stulen. Tydligen kommer kopian, projektet i Qongqing, bli klart före orginalet i Peking.

Tydligen är kopiering ett vanligt fenomen i Kina på grund av ”brist på arkitekter” trots att den typen av kompetens väller in i landet då det råder byggboom i hela landet. ABK09 släng dig i väggen.

Det jag undrar är – blir det billigare att bygga med piratkopierade arkitektritningar? Det är nog inte där pengarna ligger, men det är klart, man kapar ju kostnaden för den kreativa delen 🙂

Kina som ändå är piratkopieringens mecka så har man tidigare kopierat t.ex. en Österrikisk bergsby och – hör och häpna – Sigtuna (gamla nyheter men ändå…). Byn Lyodian (Baoshan, Shanghai) lät Sweco gör en kopia av Sigtuna för 6-7 år sedan(?) och det ledde till att de båda kommunerna tecknade avtal om kommunalt partnerskap

Publicerat i Bygg- och fastighetsbranschen | Märkt , , , , , , , , , , , , | Lämna en kommentar

Hur tänkte man här?

Även bra projekt kan ha fel. Vi gör en hel del entreprenadbesiktningar på Rotpartner och jag förstår min kollegas suck, och spontana skratt, när hans biträdande besiktningsman (elbesiktningsman) sprang på felet på bilden. Det var tydligen mycket som var bra på besiktningen och så hittar man detta. Det är ganska komiskt…

Det här är ju egentligen inte ett typiskt fel. Men det borde rimligtvis finnas ganska många kontrollsteg innan man ställer en spis på plats i en ombyggnad. Snacka om att slänga pengar i sjön…

20121217-215816.jpg

Publicerat i Branschkultur, Byggfusk | Märkt , , , , , , , , , , | Lämna en kommentar