Hyressättningssystemet måste utvecklas för att nå hållbar renovering

Inom forskningsprojektet SIRen kommer en antrologi om Social hållbarhet släppas. Jag blev jag ihop med mina kollegor ombedd att skriva några rader om vårt perspektiv på socialt hållbar renovering, en mycket knepig fråga att svara rakt och enkelt på. En sak som vi i alla fall är fundersamma kring är hur marknaden utvecklas pga att hyressättningssystemet driver frågorna åt ett håll som inte är hållbart. Varken socialt eller miljömässigt. Här borde parterna Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna utveckla synsättet gemensamt.

Relationen mellan lönsamhetskraven vid renovering och gällande hyressättningssystem är ett problem. I varje fall utifrån ett mål om en sund utveckling för alla parter. Speciellt om man bara tänker på sin ”direktavkastningskalkyl”.  Hyran ökar pga den standardhöjning boendet får i samband med renoveringen (inom lägenheten i huvudsak), vilket i grunden är naturligt, men får konsekvenser då lönsamhetskraven driver vilka åtgärder en fastighetsägare helst vill göra. Mönstret förefaller idag vara att fastighetsägarna prioriterar de standardhöjande åtgärderna som ger grund för hyreshöjning. Inte så konstigt. Det är ju en affärsverksamhet.

I vårt kapitel i antrologin skriver vi bl.a. om fenomenet styckevis renovering av lägenheter. Mer om det vid annat tillfälle. Jag vill dock ta ett helt annat exempel här först, nämligen en så ”enkel fråga” som kök som är i behov av renovering. (Vi vill poängtera att vi generaliserar grovt i följande resonemang och att det finns olika typer av renoveringsnivåer och hyresnivåer och behov av att byta kök av flera skäl.).

Renoverar man ett befintligt kök med ommålning mm justeras i princip hyran inte alls eftersom det inte är en standardhöjning. Byter man ut köket mot ett nytt så har fastighetsägaren en relativt bra direktavkastning på den åtgärden (normalt ca 5-10%) och hyran höjs på lägenheten med ca 500-1500 kr/månad beroende på omfattning och utförande, eftersom det är en standardhöjande åtgärd. Man får dessutom åtgärdat en del av underhållsbehovet i lägenheten. Med ett sådant ekonomiskt utfall så drivs branschen sannolikt att renovera på ett sätt som man kanske inte hade behövt göra. Motsvarande mönster kan man se på flera andra standardhöjande åtgärder. Det ska tilläggas att dessa åtgärder också kan fylla ett stort värde för hyresgästen, så måste inte vara motstridigt på något sätt. Problemet är när man tänker på samma sätt i områden där betalningsvilja och -förmåga inte finns.

Att renoveringsprojekten utvecklas på detta sätt är inte så konstigt. Eftersom parterna, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen, är fast i ett system och en lagstiftning så kan man heller inte på lokal nivå agera annorlunda än systemet. Så ur vår synvinkel behövs det en ordentlig genomgång av spelreglerna parterna emellan där man även sätter ett hållbarhetsperspektiv på frågan så att det verkligen kan löna sig för fastighetsägaren att göra åtgärder som inte driver hyrorna uppåt lika mycket och dessutom är bättre ur ett miljöperspektiv. Målet mer en ändring är att ”mindre renovering” i princip ska kunna ge en bättre direktavkastning än idag. Men då behövs det gemensamma krafter mellan fastighetsägarna och hyresgästföreningen att vilja dra åt det hållet.

Sannolikheten att denna tanke utvecklas är nog inte så stor tyvärr. Och det är synd. För utvecklar man det så kommer man se fler renoveringsprojekt med insatser som är både mer socialt och miljömässigt hållbara.

Annonser
Det här inlägget postades i Branschkultur, Bygg- och fastighetsbranschen, Miljö & klimat, Miljonprogrammet, Underhållsberget, Vill du höra vad jag tycker? och har märkts med etiketterna , , , , , , , , , , , , , . Bokmärk permalänken.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s