BBR 19 får konsekvenser för miljonprogramsrenoveringen

Sedan 1 januari 2013 gäller nya BBR 19 (Boverkets byggregler). Jag har tidigare skrivit lite om det här.. I BBR 19 så har Boverket som ni säkert hört lagt in regelverk kring ändring av en byggnad, vilket saknats i tidigare upplagor då BÄR 96 funnits. Alltså har Boverkets ändringsregler BÄR96 utgått och ersätts nu med texter i BBR19, en aning hårdare krav, bl.a. på energi och brand-sidan. Att energikraven har ökats även vid ändringsarbeten beror på att även ombyggnader skall bidra till de nationella klimatmålen inför år 2020 och 2050. Naturligt självfallet och det får konsekvenser för upprustningen av miljonprogrammet. Bra konsekvenser, men har vi råd? Eller har vi råd att inte genomföra kraftiga förbättringar på energisidan i det befintliga fastighetsbeståndet?

För att klargöra vad en ändring av en byggnad är så säger PBL (plan- och bygglagen) att en ändring är ”en eller flera åtgärder som ändrar en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde”. Definitionen av underhåll kan man konstatera är ”en eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa ….”

Inför ett seminarium jag skall hålla med kollegor i branschen, brand- och VVS-konsulter, om nya BBR så läste jag på lite extra i Boverkets byggråds-protokoll (finns på nätet, bra läsning). Eftersom ändringsreglerna är skärpta så undrar man ju hur liten en ändring måste vara för att BBR 19 skall gälla (i BBR framgår i princip att det man byter ut eller ändrar skall uppfylla BBR.)

Citat ur protokoll från byggråd 79:
”Hur liten kan en åtgärd vara för att betraktas som en ändring? Kan ett hål vara en ändring? Ja, om det görs i t.ex. en brandvägg eller i en fuktspärr. Avgörande är konsekvenserna för bl.a. de tekniska egenskapskraven och byggnadens kulturvärde.”

Solklart. Eller? Ett hål i en fuktspärr? Vilka krav gäller då vid en ändring egentligen? Hur krångligt skall det bli? Skall man om man tilläggsisolerar och klär in en befintlig södergavel (fasad) uppfylla de U-värden BBR ställer som krav på en ny yttervägg. Ja.

Jobbar man som fastighetsägare med underhållsplaner och utvecklingsplaner för sitt bestånd som inbegriper åtgärder som inte bara ”bibehåller” eller ”återställer” så behöver man alltså se över den nu och se om de kostnader man planerat för stämmer med de nya kraven. Dessutom så är regelverket tydligt med att när man utför underhållsåtgärder så skall man som fastighetsägare minst ombesörja att de krav som gällde när huset byggdes uppfylls.

Otto Ryding på Boverket gör ett försök att räta ut frågetecknena på ett jordnära sätt och har uttryckt:
-”Ta reda på vad som går att göra och genomför det som är vettigt”.

Återstår bara att se vem som skall tycka att det är vettigt…

Hur detta kommer påverka kostnaderna för upprustningen av miljonprogramsbebyggelsen ser man nog inte riktigt ännu. Initialt kommer säkert kostnaderna att öka, men med LCC-kalkyler och sänkta energiförbrukning och långsiktigt tänk så får man hoppas samhället blir hjälpt av de högre kraven och inte tvärtom hindrar fastighetsbolagen att ekonomiskt orka med. Med en väl genomarbetad Renoveringsstrategi så bör man se möjligheter i de skärpta kraven?

Det skall bli väldigt intressant att gå in i nästa projekt och se vad vännerna på kommunens stadsbyggnadskontor har att säga…

Inte konstigt att folk inte uppskattar ett gott hantverk

I vardagen som byggprojektledare så är det mycket tal om ÄTA (ändrings- tilläggs- och avgående arbeten i entreprenaden), tidplaner, besiktningsanmärkningar, ordning och reda på arbetsplatsen och arbetsmiljö. Tyvärr är det för sällan man pratar om gott hantverk. Faktum är att jag i de projekt jag är med oftast ”räknar med” att hantverket är gott (det är inte alltid fallet, men påtagligt ofta).

Vad är det då som gör att många människor oftast beklagar sig över de som utför det goda hantverket, trots att resultatet enligt mig många gånger är bra. En anledning är såklart att människan är konstruerad till att leta fel. Man ser bara skavankerna, även om underarbetet är fantastiskt.

Eller så är det för att det goda hantverket döljs av enkla vardagstrivialiteter som gör att man glömmer att titta på det. Som när plattsättaren bytt ut den skadade klinkerplattan på bilden här ovan. Glatt tittar han upp och säger på trevlig bred göteborska:
-”Ja då var det klart. Får önska er en trevlig helg”, och går.

Det är rätt lätt som boende att bara se skiten som ligger överallt istället för att se den perfekt kapade klinkerplattan och den välavvägda bruksfogen….

Tänk vad lätt det skulle vara att skapa en företagskultur där man förstår att kunden blir väldigt mycket nöjdare om man bara sopar upp och torkar av efter sig.

Konkurrens för arkitekter är bra, men piratkopierade hus som färdigställs före orginalet?

Det finns många som påtalar vikten av konkurrens i vår globala värld. Inte minst för att konsumenterna tjänar på en ökad konkurrens med tillverkning i låglöneländer osv (sedan kan man ha synpunkter på hur bra det är för moder jord, men det lämnar jag därhän denna gång). Det resulterar i billigare bilar, telefoner, tv-apparater osv. Mycket på grund av att saker kopieras mer eller mindre mycket mellan tillverkarna.

Vi ser detta även i byggbranschen att mer eller mindre piratkopiering finns även om det är i mindre utsträckning. Många tror att leveranser från andra delar av världen skulle resultera i lägre kostnader och billigare byggprojekt, men fler och fler verkar insett att så inte är fallet.

Nu har även vi konsulter, främst arkitekter, fått piratkopiering på halsen. I dagens kulturnytt i SR P1 presenterades detta projekt. Ett, som SR skriver, futuristiskt projekt  som när de är klara närmast likna tre stora böljande vita segel av stål, glas och betong, Wangjing SOHO.

Bilden ovan är en illustration av Zaha Hadid Architects. Orginalet till vänster ligger i Peking och är ritat av arkitekten Zaha Hadid och är då enligt SR inte det enda av sitt slag. I staden Chongqing längre söderut i Kina byggs ett likadant komplex. Men det är inte Zaha Hadid som ritat detta utan designen är stulen. Inte nog med att designen är stulen. Tydligen kommer kopian, projektet i Qongqing, bli klart före orginalet i Peking.

Tydligen är kopiering ett vanligt fenomen i Kina på grund av ”brist på arkitekter” trots att den typen av kompetens väller in i landet då det råder byggboom i hela landet. ABK09 släng dig i väggen.

Det jag undrar är – blir det billigare att bygga med piratkopierade arkitektritningar? Det är nog inte där pengarna ligger, men det är klart, man kapar ju kostnaden för den kreativa delen

Kina som ändå är piratkopieringens mecka så har man tidigare kopierat t.ex. en Österrikisk bergsby och – hör och häpna – Sigtuna (gamla nyheter men ändå…). Byn Lyodian (Baoshan, Shanghai) lät Sweco gör en kopia av Sigtuna för 6-7 år sedan(?) och det ledde till att de båda kommunerna tecknade avtal om kommunalt partnerskap…

Hur tänkte man här?

Även bra projekt kan ha fel. Vi gör en hel del entreprenadbesiktningar på Rotpartner och jag förstår min kollegas suck, och spontana skratt, när hans biträdande besiktningsman (elbesiktningsman) sprang på felet på bilden. Det var tydligen mycket som var bra på besiktningen och så hittar man detta. Det är ganska komiskt…

Det här är ju egentligen inte ett typiskt fel. Men det borde rimligtvis finnas ganska många kontrollsteg innan man ställer en spis på plats i en ombyggnad. Snacka om att slänga pengar i sjön…

Det är inte alltid fel att PBL gör byggprocessen långsam

Säga vad man vill, men vi har ett system i Sverige där man tar hänsyn till det mesta. I alla fall när man ska bygga. Många tycker Plan- och bygglagen (PBL), planprocesser och bygglovsärenden mm tar för lång tid. Det är klart, 10 år för att få igenom en idé till spaden är i marken är ju inte bra, det är tydligen så det ser ut. Det är ju i dagens samhälle en tidsperiod som innehåller flera konjunktursvängningar. Självfallet skulle man vilja att det gick snabbare, som i Danmark eller Tyskland där man är igång efter 2 år. Men men…

Jag är ändå rätt glad att det finns ett hänsynstagande och en värdering för samhällets bästa. Framförallt när man ser hur det kan se ut i Kina. Den här artikeln i Göteborgs-Posten visar på ett annat system. Jag hade velat se den miljökonsekvensbeskrivningen…

Han som bor i huset ser dock positivt på det ändå. Han oroar sig inte över trafiken eller bullret utan tänker framåt: – Det skulle kunna vara en bra möjlighet. Vi skulle kunna öppna en affär på bottenvåningen.

Underbar inställning. Tror inte myndigheterna tänker så mycket på medborgardialog i Kina, t.ex. som man gör i Göteborg för närvarande med Centrala Älvstadsprojektet. Men det är såklart ytterligheter, men det är det som gör det hela intressant…

Svettigt men roligt

Att jobba i ”mindre företag” har sina för- och nackdelar. Jag vet i princip nästan inget annat och skulle inte byta det mot allt smör i småland. Svettigt, ja, men väldigt kul. För man är involverad i många olika saker som är oerhört stimulerande.

Jag skall inte beklaga mig över att jag skriver sällan här för närvarande, för det som kommit ut av arbetet i andra änden är väldigt kul. Sedan senaste blogginlägget har vi dels  fått ett antal rejäla och roliga ombyggnads- och renoveringsprojekt både i Göteborg och Stockholm med stambyte, energiåtgärder, vindbyggnation, ombyggnad av sjukhem och byte av fasader på ett högt hus. Mer information kanske kommer. Samtidigt har vi lyckats trycka igenom några andra saker av mer intern karaktär som ger oss råg i ryggen och arbetsglädje. Tex…

• certifierat oss enligt ISO 9001 och 14001
• hamnat i en artikel i NyTeknik pga vårt sätt att jobba med företagskulturen och feedback
• anställt personal på båda orterna
• fått igång lite mer strategisk informationskanal på Mynewsdesk
• deltagit i mässor och arbetsmarknadsdagar
• genomfört nöjd-kund-undersökning

Allt det kanske ni kände till, men men… Ibland är det bra att sätta sig ner och skriva upp vad man gjort och gotta sig åt det i en minut eller två. Mer än så har jag svårt att njuta för stunden, för sedan gör jag som vår kung Karl-Gustav (utan andra liknelser) – vänder blad.

Sist men inte minst så har milstolpen första lösa tanden dykt upp på dottern hemma. DET är stort!

Vi hörs snart igen hoppas jag.

Äntligen offentlig TV-debatt om renoveringsbehoven

Nu har vår (Rotpartners) vardag, renovering av miljonprogramsområden, äntligen hamnat i riktig offentlighet (ja, när vi i branschen bubblar i dessa frågor så är det inte riktigt lika offentligt). Det är sannolikt bara början. SVTs Debatt med Janne Josefsson i centrum hade ett halvt program om ökade hyror vid renovering av flerbostadshus häromdagen (1 november). Ska du se klippet så kan du om du vill ”spola fram” till mitten av programmet då detta börjar.

På ena sidan fanns hyresgäster i två olika bostadsområden i Göteborg som fått hyrorna ökade med 43% (ca 1700 kr/månad) respektive ca 60% samt Hyresgästföreningens Pedram Kouchakpouroch och på andra sidan fanns några representanter för fastighetsägarna, bl.a. HSBs Anders Lago och Akelius Pål Ahlsén.

Det kändes som en ganska ojämn och otacksam debatt för fastighetsägarna, för när man jämför hårda värden, i detta fallet fastigheter som har stort renoveringsbehov, och mjuka värden som känslor, familj osv, så är utgången självklar? Det blir enligt min uppfattning i det formatet lite för osakligt i programmet, så jag hoppas att man vid nästa debatt skänker en stund till tittarna med information om vad vi står inför, med kostnader, volymer osv i en ”populärversion” så man förstår vidden och att det är någon som skall betala för kalaset. Anders Lago gjorde ett tappert försök att lyfta frågan upp en nivå, till samhällsperspektivet, men det blir som sagt en ojämn ”kamp” mot den drabbade ensamstående trebarnsmamman. Där blir diskussionen som hon själv uttrycker det mer om solidaritet.

Man sa alltså inte många ord om vad kostnaderna är för den upprustning man behöver göra, eller vad den får för konsekvenser. Jag kan tycka att det är ganska väsentligt att folk förstår att det är ganska många hundratusen kronor per lägenhet som skall investeras, oavsett om det är ”plastmatta eller klinker” i badrummet (Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna är överens om att klinker skall leda till högre hyra än en plastmatta). Men det är klart att det inte hjälper den som inte klarar den nya hyran, fast det kanske ger någon insikt i alla fall?

Pratar man om detaljer som plastmattor och klinker missar man liksom helheten. Det skall betalas på ett eller annat sätt. Anders Lago lyfter i programmet önskemålet om någon form av subventionering från staten till renovering av hyresrätter. Frågan är hur mycket det skulle reducera hyresökningen.

Jag har tidigare funderat över finansieringsfrågorna här på bloggen och går inte in i det igen, men jag är helt övertygad om att detta bara är början på ett allt större samhällsproblem. Min kollega Göran är övertygad om att den här frågan kommer bli en valfråga nästa val. Jag säger inte emot…